Guía · Costos
¿Cuánto cuesta construir por m² en el Perú?
Respuesta corta: las referencias de mercado publicadas ubican el costo directo de construir una vivienda en Lima alrededor de S/ 1,500 a S/ 1,900 por m² en acabado económico, S/ 1,900 a S/ 2,600 en acabado medio y S/ 2,600 a S/ 3,800 en acabado alto. El costo real de su obra depende del suelo, la estructura, los acabados, la región y el tamaño del proyecto.
Rangos de referencia por tipo de acabado
| Nivel de acabado | Costo directo referencial por m² | Características típicas |
|---|---|---|
| Económico | S/ 1,500 – 1,900 | Albañilería confinada, pisos cerámicos nacionales, carpintería básica, sanitarios estándar. |
| Medio | S/ 1,900 – 2,600 | Porcelanato, carpintería de madera o melamina de buena calidad, ventanas de aluminio, cocina equipada básica. |
| Alto | S/ 2,600 – 3,800 | Acabados importados, sistemas de domótica, mayores luces estructurales, sótanos, ascensor, diseño de interiores. |
Rangos referenciales para vivienda en Lima, construidos a partir de referencias de mercado publicadas (por ejemplo, OneEstimate) y de nuestra experiencia. No constituyen una cotización. Para naves industriales, locales y oficinas los costos se calculan por separado.
Qué incluye y qué no incluye el precio por m²
Cuando alguien habla de “precio por metro cuadrado” normalmente se refiere al costo directo de obra: materiales, mano de obra y equipos para estructura, albañilería, instalaciones y acabados. No suele incluir:
- El terreno y los gastos notariales y registrales.
- Los estudios (suelos, topografía) y el diseño de arquitectura e ingeniería.
- La licencia de edificación y otros derechos municipales.
- Los gastos generales y la utilidad del contratista.
- El IGV.
- El mobiliario y el equipamiento.
Comparar cotizaciones solo por el precio por m² es el error más común: pida siempre un presupuesto por partidas para saber qué está incluido.
Factores que suben o bajan el costo
- Suelo: un suelo blando, con napa freática alta o con sales agresivas exige cimentaciones más costosas.
- Sótanos: la excavación, los muros anclados y la impermeabilización elevan el costo por m² de forma importante.
- Número de pisos y estructura: más pisos implican más acero y concreto por m², y a partir de cierta altura, ascensor.
- Acabados: pueden representar una parte muy grande del presupuesto; es donde más se puede ajustar.
- Región: transporte de materiales, altura, clima y disponibilidad de mano de obra. Vea nuestra cobertura por región.
- Tamaño de la obra: los proyectos pequeños tienen costos fijos que encarecen el m².
Costo de mercado frente a los Valores Unitarios Oficiales
Cada año el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento aprueba los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para Lima Metropolitana y el Callao, la costa, la sierra y la selva. Los vigentes se aprobaron con la Resolución Ministerial N° 277-2025-VIVIENDA.
Estos valores sirven para calcular el autoavalúo y el impuesto predial, no para presupuestar una obra. Suelen ser menores que el costo real de construir, por lo que no deben usarse como referencia de precio.
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Respuestas claras
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir una casa de 100 m² en Lima?
Con las referencias de mercado para acabados medios (alrededor de S/ 1,800 a S/ 2,600 por m² de costo directo), una casa de 100 m² estaría aproximadamente entre S/ 180,000 y S/ 260,000, sin terreno, licencias ni diseño. El monto real depende del suelo, la estructura y los acabados.
¿El costo por m² incluye el terreno y la licencia?
No. El costo por m² de construcción normalmente se refiere al costo directo de obra. El terreno, los estudios, el diseño, la licencia, los gastos generales, la utilidad del contratista y el IGV se suman aparte.
¿Qué son los Valores Unitarios Oficiales de Edificación?
Son valores por m² que aprueba cada año el Ministerio de Vivienda para calcular el autoavalúo y el impuesto predial. Los vigentes se aprobaron con la RM N° 277-2025-VIVIENDA. No son precios de mercado de construcción.
¿Es más barato construir en provincias?
Depende de la partida: la mano de obra o el terreno pueden ser más baratos, pero el transporte de materiales, la altura o el clima pueden encarecer otras. Solo un presupuesto por partidas muestra el costo real.