Guía · Normativa
Licencia de edificación en el Perú: modalidades A, B, C y D
Respuesta corta: la licencia de edificación es la autorización municipal para construir. La Ley N° 29090 define cuatro modalidades —A, B, C y D— según el tamaño, el uso y la complejidad de la obra: la A es de aprobación automática para obras pequeñas y la D exige evaluación previa por una Comisión Técnica o por Revisores Urbanos.
Marco legal
- Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (Texto Único Ordenado aprobado por DS N° 006-2017-VIVIENDA).
- Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por DS N° 029-2019-VIVIENDA y modificatorias.
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) y los parámetros urbanísticos de cada municipalidad.
Las cuatro modalidades, en términos generales
| Modalidad | Tipo de aprobación | Obras típicas |
|---|---|---|
| A | Aprobación automática con firma de profesionales | Vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, ciertas ampliaciones y remodelaciones menores, cercos y demoliciones pequeñas. |
| B | Aprobación de proyecto con evaluación por la municipalidad o por Revisores Urbanos | Viviendas unifamiliares o multifamiliares de hasta 5 pisos y hasta 3,000 m² construidos. |
| C | Evaluación previa por Comisión Técnica o Revisores Urbanos | Vivienda multifamiliar de más de 5 pisos o más de 3,000 m², edificaciones comerciales, educativas y otras no residenciales. |
| D | Evaluación previa por Comisión Técnica o Revisores Urbanos | Edificaciones industriales, grandes centros comerciales y obras de mayor complejidad o afluencia de público. |
Resumen orientativo. Los límites exactos, las excepciones (por ejemplo, inmuebles en zonas monumentales) y los requisitos se verifican en el reglamento vigente y en el TUPA de su municipalidad.
Pasos para obtener la licencia
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios de la municipalidad: indica la altura, el área libre, los retiros y los usos permitidos.
- Proyecto y expediente técnico firmados por profesionales habilitados: arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias y eléctricas, y estudio de mecánica de suelos cuando corresponde. Vea qué incluye un expediente técnico.
- Presentación del FUE (Formulario Único de Edificación) con los documentos y el pago de derechos.
- Evaluación por la municipalidad, la Comisión Técnica o Revisores Urbanos, según la modalidad.
- Emisión de la licencia y aviso de inicio de obra.
- Conformidad de obra y declaratoria de edificación al terminar, para inscribir la construcción en Registros Públicos.
¿Cómo ayuda GEBÄUDE?
Elaboramos el proyecto y el expediente técnico, identificamos la modalidad correcta, acompañamos el trámite y, al terminar la obra, preparamos los planos de replanteo para la conformidad de obra. Consúltenos su caso.
Respuestas claras
Preguntas frecuentes
¿Qué es la licencia de edificación?
Es la autorización municipal que permite construir, ampliar, remodelar o demoler una edificación. Está regulada por la Ley N° 29090 (TUO aprobado por DS N° 006-2017-VIVIENDA) y su reglamento.
¿Qué modalidad de licencia necesita una casa?
Una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos suele calificar en la modalidad A, de aprobación automática con firma de profesionales. Viviendas más grandes o multifamiliares de hasta 5 pisos suelen ir por la modalidad B.
¿Puedo construir sin licencia?
No. Construir sin licencia puede generar multas, la paralización de la obra e incluso la demolición, y luego impide inscribir la edificación en Registros Públicos y obtener créditos o vender con facilidad.
¿Qué es la conformidad de obra?
Es el trámite municipal que certifica que lo construido coincide con el proyecto aprobado en la licencia. Permite obtener la declaratoria de edificación e inscribir la construcción en Registros Públicos.